三大评估专业类别行业宣传、贯彻《资产评估法》观察

2016年7月2日，全国人大常委会表决通过了《资产评估法》，将于2016年12月1起实施。可以预见，资产评估法法律案的出台和施行将对行业产生深远的影响。

在评估行业大法通过后，我国三大评估行业协（学）会均对该法律案不同程度进行宣传、贯彻。从目前来看，各评估专业类别对法律宣传形式和着力点有所不同，据评估丝观察，综合资产评估类别力度为大，且侧重于通过媒体和专家学者发声，旨在宜传法律意义和重要性，视角开阔，从侧面反映该专业类别意志；房地产评估类别则重点在于宜传法律案的细节，近期对法律案进行了一系列诠释，传达了该评估专业类别思考；土地评估类别则相对较为内敛，强调评估专业性。

一、综合资产评估专业类别行业

7月2日，法律案表决通过当天，中国资产评估协会即在官网发布了快讯并于当天举行座谈会热烈庆祝《资产评估法》审议通过。

据中评协官网：在座谈会上中评协会长贺邦靖指出，《资产评估法》的出台是资产评估行业发展的一件大事，是我国社会主义市场经济法律体系建设的一项重要成果，对我国资产评估行业发展具有里程碑式的意义，标志着我国资产评估行业进入依法治理新时代。

多地地方评协也召开有关会议，学习《资产评估法》，传达了中国资产评估协会庆祝《资产评估法》审议通过座谈会精神。

7月8日，资产评估行业多位专家学者在《中国会计报》发表多篇与《资产评估法》相关文章，从内容来看文章着力于对法律案出台的意义和作用的论述，以体现行业意志和对法律重视，表达对行业迎来大法欣慰。主要文章有：

1.北京天健兴业资产评估有限公司董事长孙建民：《资产评估法》保障市场获得高质专业服务

资产评估法针对法定业务和非法定业务制定了不同的执业标准，能够满足行业快速发展对人才的需求。

2.中联资产评估集团有限公司董事长范树奎：《资产评估法》出台释放六大改革红利

自律处罚、行政处罚、民责、刑责严苛覆盖，各环节各主体违法责任设计缜密，非专莫为，非诚莫入，以诚实守信、专业勤勉来提升评估的社会公信力。

3.中国人民大学政策科学研究中心主任俞明轩：《资产评估法》所进行的制度创新

规定评估机构须向工商行政管理部门申请办理登记，向有关评估行政管理部门备案。这一评估机构备案制度的设计，加大了资产评估行业重点领域关键环节的市场化改革力度，调整了评估行政管理制度，是深化资产评估行政管理体制改革的需要，也是深入推进简政放权的体现。

4.中通诚资产评估有限公司董事长刘公勤：“法治梦”圆迈入守护价值新时代

《资产评估法》是一部守护资源价值、维护市场公平、规范资本运作的国家法律。《资产评估法》的出台，将使国有经济及各类经济主体在市场交易中的合法权益，都得到法律制度上的维护和专业管理上的保障，为市场经济的顺畅运行提供重要支持和保护，使我国基本经济制度和市场经济体制得到更加有效的完善。

5.中企华资产评估有限公司董事长权忠光：《资产评估法》成为行业做强做大的新引擎

我国现有的资产评估、房地产评估、土地评估、矿权评估、旧机动车鉴定估价和保险公估等，都要遵从《资产评估法》。建立与我国市场经济体系相适应的资产评估法律制度，有利于我国各行政主管部门统一监管尺度。

6.中国资产评估协会秘书长张国春：对于整个行业而言，《资产评估法》最重要的意义是厘清了评估过程中相关各方的法律责任为维护国家和公共利益提供了法律保护。

二、土地评估专业类别行业

7月4日，中国土地估价师协会在官网发布了《资产评估法》法律案全文，同时以“全国人大权威解读《资产评估法》”为题转发了全国人大常委会新闻发布会与资产评估法有关答记者问相关内容。

在土地评估行业对于法律案出台，反映最为快速当属广东不动产登记与估价专业人员协会（土地估价师专业协会），粤土协于7月2日深夜转发了全国人大常委会新闻发布会与资产评估法有关答记者问相关内容；7月5日、6日连续在官网和微信公众号发布了包括该协会会长在内的多位行业内专家文章，多篇文章内容重点论述了评估的专业类别和土地评估专业性。主要有：

1.广东不动产登记与估价专业人员协会会长谢戈力：开启评估行业新纪元——浅谈《资产评估法》

谢会长在文章中谈了《资产评估法》的现实意义与深远影响，强调法律兼顾了各评估专业发展实际与现状，吸收了各评估专业的改革实践成果以及贯彻实施好法律任重道远。同时，文章也认为在评估法正式实施前，相关配套管理制度建立刻不容缓。

此也从侧面反映了土地评估行业近期一些工作方向。

2.深圳市广衡房地产和土地估价有限公司董事长唐剑波：解读资产评估法的“专业”

3.广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司总经理谢建春：土地评估专业性分析

4.广东思远土地房地产评估咨询有限公司总经理廖旻：聚焦行业发展趋势 凸显土地估价专业优势——论土地估价在新形势下专业分工中的不可替代性

7月7日，中国土地估价师与土地登记代理人协会（中估协）在北京召开了《资产评估法》座谈会。

据中估协官网：座谈会上中估协会长胡存智指出，土地估价行业要进一步提高认识，做好本职工作。对于自律管理相关规章制度的制定或修订，中估协要抓在前面，落到实处，配合行政主管部门做好土地估价行业监管工作。

7月14日，国土资源部党组成员、副部长王广华就《资产评估法》宜传贯彻工作到中估协调研。

据中估协官网：王广华副部长要求协会：一是要进一步加强《资产评估法》宣传力度，号召土地估价行业认真学习、正确理解、切实贯彻《资产评估法》；二是协会要积极配合行政部门，依法做好有关配套制度的制定工作；三是协会要依据土地估价国家技术标准，有计划、有步骤的制定土地估价行业相关准则，并进一步完善行业自律管理体系、信用评价体系建设，为《资产评估法》的顺利实施做好准备。

三、房地产评估专业类别行业

作为目前三大评估专业类别中执业评估师（房地产估价师）、评估业务量最多，评估总收入也最高的专业类别。《资产评估法》表决通过后，房地产评估专业类别行业开始对法律出台给人感觉是不愠不火，不似其他两个类别行业协会，有开座谈会或者调研的宜传信息报道，以致有从业人员抱怨房地产估价师学会怎么对该法律案出台不闻不问？

但这并不表示房地产评估类别行业没有进行相关考量。相反，自7月8日起中国房地产估价师协会分别在官网发布了一系列对《资产评估法》的理解（截至7-15共四篇），在业内引起了广泛关注，内容信息量大。现按倒序方式全部转载如下：

对《资产评估法》的系列理解（1-4）

资产评估法已由全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行。广大资产评估行业人士应认真学习、贯彻落实资产评估法，促进资产评估行业规范健康发展。

以下是我们对《资产评估法》的理解。

理解之四：“资产评估师”这个名称已变为目前各类评估师和估价师的一个泛称，并分为不同的专业类别，没有可以从事各种评估业务的资产评估师。

资产评估法所称的“资产评估”是广义的概念，“资产评估师（简称评估师）”也是广义的资产评估师，不再是财政部所管的狭义的资产评估和狭义的资产评估师，并且资产评估法第8条明确规定“国家根据经济社会发展需要确定评估师专业类别”，第28条规定“评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名”。由此可见，资产评估师只有分为不同的专业类别才合法。

资产评估师之所以要分专业类别是由评估行业的性质决定的，因为资产评估是对评估对象的价值进行评估，这首先是与评估对象这种“物”密不可分的，评估时必须视“物”而为，必须对评估对象“识货”。如果连评估对象的真假、好坏都难以鉴别，就根本评估不了评估对象的价值，更谈不上客观、合理、准确评估了。而现实中的一个人通常是不可能对各种评估对象，如房地产、机器设备、无形资产、矿业权、旧机动车、珠宝玉石、古董和艺术品等，都具有相应的专业知识及实践经验而“识货”的。此外，世界上包括资产评估在内的所有专业服务都要遵守的基本职业道德之一，是应具有相应的专业胜任能力，也就是俗话所说的“没有金刚钻，别揽瓷器活”。

因此，资产评估师要分专业类别，就像教师要分教授的课程类别，医师要分诊治的专科类别，律师要分专业领域特长一样，尤其是设计师要分是服装设计、建筑设计、汽车设计、飞机设计等。资产评估师如果不分专业类别，或者专业类别不够具体明确，是所谓“综合资产评估师”，也会大大降低自己的专业性及专业形象和地位。因为那就像语文、数学、外语、音乐、舞蹈等课程都教的教师，通常只适合教幼儿园孩子或小学低年级学生。

因此，无论是从法律规定还是从评估行业及评估师自身发展需要考虑，目前的狭义资产评估师不应与资产评估法所称的广义资产评估师混同，不能再笼统、模糊地称为资产评估师，而应找到自己的“专业类别”。可能正是基于这些原因，资产评估法作出了资产评估师要分专业类别的明确规定。

理解之三：在分行业监督管理下，没有对评估机构的名称、专业、地域范围作出规定，提高了评估机构的评估师数量要求，有利于评估机构之间自由竞争和做大做强。

对于评估行业的四类主体——评估行政管理部门、评估行业协会、评估师、评估机构中的前三类，资产评估法均有分专业的明确规定，如规定有关评估行政管理部门按照各自职责分工进行监督管理，全国性评估行业协会按照专业领域设立，评估师按照专业类别开展评估业务，但唯独没有对评估机构作出分专业的规定，也没有对评估机构的名称、地域范围作出规定。评估机构只要有一定数量的评估师（其中公司形式应有8名以上，合伙形式应有2名以上），向工商行政管理部门登记，到有关评估行政管理部门备案，即可开展评估业务。此外，资产评估法第22条规定“委托人有权自主选择符合本法规定的评估机构，任何组织或者个人不得非法限制或者干预”；第42条规定“评估行政管理部门不得违反本法规定，对评估机构依法开展业务进行限制”；第43条规定评估行政管理部门“不得利用职权为评估机构招揽业务”。

从上述规定来看，一是有利于大的评估机构的发展，二是有利于原资产评估机构的发展。之所以说有利于大的评估机构的发展，是因为目前多数中小评估机构的评估师数量不足8名，这些评估机构如要生存下去，要么是增加评估师数量，要么是合并、兼并，要么是改制为合伙形式。而这些都会遇到不少困难，例如目前的评估师总量有限，不容易招聘到；合伙形式的评估机构因要承担无限责任，目前基本上没有，未来是否意愿采取这种形式也不好说。较大的可能性是合并、兼并，但这也绝非易事，如需要志同道合，需要委曲求全。

之所以说有利于原资产评估机构的发展，是因为不论评估机构过去是原资产评估机构，还是房地产估价机构、土地估价机构等，之间不再有名称、专业、地域范围等限制，可以自由竞争。但由于一般人通常搞不清楚资产评估法所称的资产评估已不再是原狭义的资产评估，并且“资产评估公司”给人以所有的评估业务都能做的感觉，使得原资产评估机构在名称上占有优势，这些机构只要聘用相关专业类别的评估师，到相应的评估行政管理部门备案，就可以较容易地开展房地产估价、土地估价等评估业务，而房地产估价、土地估价等评估机构则较难以开展原资产评估的业务。

当然，上述情况是否会出现，还取决于现有的各种评估机构资质许可审批或变相的资质许可审批能否继续搞，即使能继续搞，评估机构的评估师数量要求等条件要不要修改，以及评估机构向有关评估行政管理部门备案时，有关评估行政管理部门能不能、会不会设立备案条件甚至搞变相的资质许可审批，这些都有待于立法机关和有关评估行政管理部门作出解释说明。但不管怎样，没有法律法规依据设立的各种评估机构资质许可审批应当是不能搞的，特别是行业协会不能搞。因为资产评估法在这方面允许行业协会可以做的主要是“公布加入本协会的评估机构名单”，“建立会员信用档案，将会员遵守法律、行政法规和评估准则的情况记入信用档案，并向社会公开”，“定期对会员出具的评估报告进行检查，按照章程规定对会员给予奖惩”。

理解之二：资产评估法确立了按专业类别设立评估师的原则，房地产估价师是房地产专业类别的评估师，房地产评估业务应由注册房地产估价师承办，房地产评估报告应由注册房地产估价师签名。

资产评估法所称的资产评估，是广义的概念，包括房地产价格评估（简称房地产估价或房地产评估）。我国现行房地产估价制度是依据城市房地产管理法建立的，城市房地产管理法第34条规定“国家实行房地产价格评估制度”。资产评估法施行后，房地产估价既要遵守资产评估法，更要遵守城市房地产管理法。因为就资产评估事项来说，资产评估法是一般法，城市房地产管理法是特别法。根据特别法优于一般法原则，城市房地产管理法对房地产估价有特别规定的，应适用城市房地产管理法，城市房地产管理法没有特别规定的，应遵守资产评估法。

就目前的房地产估价师资格来说，城市房地产管理法第59条特别规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”而且在近年来国务院多批取消了众多职业资格的情况下，房地产估价师执业资格仍然得以保留。因此，房地产估价师资格目前仍然是国家“准入类职业资格”，房地产估价师资格考试将按照现行做法继续开展。

资产评估法第28条规定“评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名”。因此，综合城市房地产管理法和资产评估法的规定，注册房地产估价师是房地产专业类别的评估师，评估机构开展评估对象为房地产的所有评估业务，包括法定的和非法定的评估业务，都应当指定至少两名注册房地产估价师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的注册房地产估价师签名。

理解之一：评估工作的难度大大增加，评估师和评估机构的责任和风险也大大增加，评估成为高危的职业和行业，评估师要更加勤勉谨慎执业。

资产评估法施行后，其对评估工作的要求比现行评估标准、规范、准则、指导意见等的要求严格的，应按照资产评估法的要求来做。例如，现行国家标准《房地产估价规范》仅要求“对搜集的估价所需资料应进行检查”，而资产评估法第13条规定评估专业人员应“对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证”，第25条规定评估专业人员应“收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证”。

因此，资产评估法施行后，房地产估价师应对房地产评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证，不能只是进行检查了。尽管资产评估法也规定“委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责”，但这是两码事，各自要负各自的责任，委托人不如实提供资料的，并不能免除评估专业人员和评估机构的核查验证责任，何况资产评估法没有要求委托人对其提供的资料的“准确性”负责，对“准确性”的要求仅出现在评估专业人员应履行的义务条款中。据《现代汉语词典》的解释，核查是“审查核实”，验证是“检验证实”。现实中要做到核查验证，是极其困难的。

资产评估法的这种要求不仅大大增加了评估工作的难度，还大大增加了评估师和评估机构的责任，尤其是大大增加了风险，使得评估成为了高危的职业和行业，因为要承担赔偿责任。如资产评估法第50条规定：“评估专业人员违反本法规定，给委托人或者其他相关当事人造成损失的，由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后，可以向有故意或者重大过失行为的评估专业人员追偿。”因此，评估师要特别关注评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性，亲自到评估对象现场以及向有关部门等单位和个人进行核查验证，更加勤勉谨慎从事评估业务。