产业地产四种开发模式

　　目前，我国产业地产开发常见的模式有四种，即主体企业引导模式、产业地产商模式、工业园区 开发模式和综合运作模式。   

      1、企业主导的渐进发展模式 主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，为实现自身更好发展， 首先通过获取大量的自用土地，营建一个相对独立的工业园区；

　　其次，在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地再 开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

　　这种模式以主体企业为主导，一方面符合主体企业战略发展的需要，一方面又带动了同种产业的 聚焦，促进了整个城市经济的专业化建设。但是，相对于城市建设而言，该种模式独立于政府主导，是完全自发、自主形成的，因此具有建设速度慢、形成周期长、 缺乏整体规划、具备一定程度的盲目性等特点，难以作为城市专业化发展的主要模式。

      2、 地产商的直接开发模式   产业地产商模式是房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取土地项目，进行项目的道 路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地 产开发利润。

　　产业地产商模式依旧是房地产开发模式，地产开发商与整个产业的结合不紧密，由于地产商的利 润来源点并不建立在产业的发展与繁荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产，因此难以形成产业辐射力，是产业地产的初级开发运营模式。

　　例如国际知名的物流仓储地产企业普洛斯。它专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中， 普洛斯的规模为行业第一。

　　首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。

　　之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物 流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管 理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。   

      3、 产业园区的协调开发模式   社会发展、 百姓就业等各种综合因素考虑，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，依托产业项目，实现城市功能建设的完备。

　　这种模式下，政府首先吸引产业地产商进行符合产业运营需要的地产规划与开发，在此基础上，创造相关产业政策支持、税收优惠等条件，吸引相关产业入住，从而形成产 业化的区域模块，提高了产业地产的辐射力和影响力。

　　当多个产业地产模块形成时，城市的产业专业化水平就得到了质的提升，城市的专业化形象也就形成了，城市 的经济推动力得到大大加强。 产业园区协调开发模式是目前我国各级政府最常使用的产业地产开发模式，同样也是我国目前工 业地产市场的主要载体。

　　各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有 力的推动器。   

      4、 综合运作模式 综合运作模式是指对上述的产业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

　　由于产业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等 政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备产业项目的经营运作能力的保证；

　　因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使产业项 目建设能顺利推进的目的，必须对产业园区协调开发模式、主体企业主导模式、产业地产商开发模式等进行综合使用。深圳天安数码城堪称是综合运作模式的典范。