【评估】房地产评估行与互联网+

一、评估行业的发展背景

       早在2011年汉诺威工业博览会上，德国率先提出“工业4.0”的概念，之后美国也推出工业物联网、互联企业等类似概念。2014年“工业4.0”引起全世界关注的概念，掀起了新一轮工业革命的浪潮。2015年，随着新一轮工业革命的到来，传统制造业的发展方式将出现颠覆性、革命性的转变。“互联网+”即传统行业采用移动互联网、云计算、大数据、物联网等信息通信技术,改造原有产品及研发生产方式，运用互联网新思维进行资源整合、管理创新，利用互联网加强用户体验、进行销售创新。

　　国务院印发《关于规范国务院部门行政审批行为改进行政审批有关工作的通知》强调，要加快转变政府职能，坚持依法行政，推进简政放权、提高审批效率，减少权力寻租空间，确保行政审批在法治轨道运行。根据推进政府职能转变和深化行政审批制度改革的部署和要求，国务院决定第一批清理规范89项国务院部门行政审批中介服务事项，不再作为行政审批的受理条件。

　　去年以来，国务院分四批取消了211项中央部门设置的职业资格，人力资源社会保障部同时取消了地方自行设置的各类职业资格。对国务院部门设置实施的没有法律法规依据的准入类职业资格，以及国务院行业部门和全国性行业协会、学会自行设置的水平评价类职业资格一律取消；有法律法规依据，但与国家安全、公共安全、公民人身财产安全关系不密切或不宜采取职业资格方式管理的，按程序提请修订法律法规后予以取消。改革的目的一方面，在目录之外不得开展职业资格许可和认定工作；另一方面，通过建立科学的国家职业资格体系，推动大众创业、万众创新，让广大劳动者更好施展创业创新才能。

　　中国房地产估价活动历史悠久，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。1978年在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动复兴。1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大。截止2015年8月，我国30多万房地产估价行业人员中，有房地产估价师5.1万人，其中4.7万人注册执业。5500多家机构中，一级房地产估价机构388家。

     在评估业对评估人员和评估机构实行的是双重资质要求，即房地产估价师必须经过考核取得资格，并进入取得房地产价格评估资格的评估机构之后才可以受理业务。房地产评估机构实行一级、二级、三级、暂定级共四个等级行政许可级别。根据房地产价格评估机构资格认定划分标准，即使是一级房地产评估机构，也只要求拥有七名以上的取得资格的专业房地产评估师。房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。实际上评估评估机构除了资质等级的行政许可限制以外，具体开展业务时还存在机构备案管理的重重管制，比如地方协会的备案、地方国土的备案、各大银行的备案等等。

　　拥有房地产土地资产甚至造价咨询的集团公司；房地产土地评估相结合的公司；单一的房地产评估公司。同时一级资质的评估公司通过开分公司的形式扩张。

　　房地产评估行业的业务发展：目前我国房地产估价机构的业务比较单一，主要集中在房地产抵押,土地使用权出让、房地产转让、房屋征收、房地产司法鉴定等少数几种估价业务上，特别是抵押估价业务一项独大。

二、“互联网+”是什么

李克强总理：“互联网+”代表着一种新的经济形态，即充分发挥互联网在生产要素配置中的优化和集成作用，将互联网的创新成果深度融合于经济社会各领域中，提升实体经济的创新力和生产力，形成更广泛的以互联网为基础设施和实现工具的经济发展新形态。“互联网+”是以互联网平台为基础，利用信息通信技术与各行业的跨界融合，推动产业转型升级，并不断创造出新产品、新业务与新模式，构建连接一切的新生态。

我们评估行业是依托于房地产行业的，房地产业长期以来作为我国经济发展的支柱产业之一，且房地产业涉及40多个行业，长期以来房地产业对GDP的综合贡献到达1/5，而2015年两会上，房地产业在政策层面在弱化，而互联网行业却大行其道。

三、评估行业的“互联网+“

　　那么“互联网+”对房地产评估行业会有怎样的影响？首先是怎么运用互联网思维来进行资源整合；第二是运用互联网技术进行大数据分析，增加服务内容；第三是运用互联网加强用户体验，增强行业的认可度。

我们看看评估行业正在通过互联网做加法的内容，2014年“云计算、大数据”概念风行天下，房地产评估行业产生了评估行业的“八朵云”，客观来讲传统评估行业并没有数据分析优势，这“八朵云”只能算自动估价方面的小小尝试，就真正大数据而言只是几多小小的浪花。深圳市房讯通信息技术有限公司研发“云查勘”，中房评数据技术有限公司研发了“E勘宝”，算是填补了评估行业在专业APP开发的不足。 “互联网+”的最重要的是用互联网思维进行资源整合、管理创新。

评估机构的成立，资质许可层级多，行政许可严格；自律协会只做管理、忽略平台和服务；从业务开展，协会到地方行政机构，备案审查重重，地方保护主义盛行；从估价师的管理来看，实行双重资质要求，限制估价人才的自由流通；从评估公司的管理，从总公司到分公司层层分管，管理混乱，内部的关联性不流畅。而从外部的关联性来看，评估公司基本是独立发展，大多数评估公司以抵押评估业务为主，与房地产开发公司、房地产造价咨询公司、房地产中介服务公司的外部关联性强。内部造成巨大的资源消耗，外部资源利用不足，挖掘不深。

而我们的估价人还为房地产估价师的职业资还是准入类而沾沾自喜。这只能说明评估行业是关系国民经济发展的重要行业，而不是说明他需要层层管制，需要这种无效率。我们得谈谈在全球范围内所向披靡，另既得利益方叫苦喊打，让管理层为之色变，而令消费者拍手称快的“UBER”。

Uber是一个按需要服务的O2O网站。网站以最简单最优雅的方式，使豪华轿车司机网络化。每一个有需求的用户通过iPhone、SMS、Android向Uber发送请求，找到自己的搭乘服务。自2009年至今，Uber的业务涵盖57个国家的300多个城市，而且司机数以千计地增长。

看到他的成绩那么我们需要怎样去整合我们评估资源呢？第一、从协会的角度，要把一个行政许可色彩的行业协会变成一个为广大评估机构、评估师服务的平台。既然我们讲“互联网+”、讲“大数据”，我们的格局就要大，要打造一个服务于全国的机构、估价师，能适应全球扩张的新的机制。我们评估师、评估机构需要一个具有地图搜索、关联开发企业、银行、政府，关联造价咨询公司等专业数据公司的搜索引擎、服务平台，至少目前还没有看到这样的专业的平台。而不是等待一个评估行业的Uber来取代传统的协会。第二、弱化行政许可的影响，在评估业对评估人员和评估机构实行的是双重资质，在大众创新、在一个以速度、ider、内容为支撑的互联网时代，这种双重管制简直枷锁。行业协会的注册许可已经把评估人才统筹到了一个全国性的评估人才系统，应该致力于打造一个把协会系统认可的估价师直接推向市场的大平台。至于估价师与估价机构之间，完全可以用劳务合同的市场机制来配置。这样也会让评估行业更会的适应互联网发展的节奏，减轻评估机构的负担，减少资源浪费。第三，协会应该从“总舵主”的角度去协调弱化地方政府、银行对评估结构的管制。

首先从报告形式上、英国的测量是出具的“一页纸”的专业意见，而我们出具的是“一本书”的评估报告。从报告的内容来讲，委托方往往只在意他所要的价格和我们评估机构的“公章”、评估师的“签字”，至于我们的报告有多厚，客户大多不会在意。从数据分析上来讲，就我们的常规报告，比如银行抵押报告而言，我们评估报告中用到的数据、用到的数据公式、用到的数据分析工具和“大数据”的概念相差甚远。而我们的数据来源也没有一个评估行业专业的数据平台，完全考估价师的经验进行手动人工搜索。这一点上，欧美的行业协会做的更多更好，走的更远，行业的数据平台为估价机构、估价师提供专业的服务。从数据的价值来上，首先评估人对数据的有价服务没有正确的认识度，平时用到的数据大多是从各个网站去摘取，而很少去专业的数据公司去购买数据。另一方面，我们自身沉淀的数据从存储、利用到价值实现的深度和广度都不够。

而成功的互联网平台都是注重内容的输出，当我们搭上互联网这趟快车，我们可以通过互联网输出什么，是一个值得深思的问题。我们除了做好评估专业服务服务的输出，还可以做评估相关行业比如规划设计、比如工程造价咨询的跨界整合，因为不管我们愿不愿意，比如会计师事务所等专业咨询公司也在向评估行业进军。提高输出内容的密度以及广度，这样我们才能做更多非常规业务的专业咨询，才能将评估的细分市场做的更透。同时我们还可以拓展到一切依附房地产的互联网资产的评估。因为我们的城市发展理念在边，比如智能城市；未来房地产的价值内涵也在变，比如物联网概念下与建筑物联动的一切，需要我们提供的专业服务将不限于建筑本身。

对于客户而言，评估服务并不是一项日常消费，就业务量最大的抵押项目而言，大对数人一辈子置业也就1-2次，个人而言，几年才需要做一次抵押评估，因此普通消费者并不了解我们评估公司。市场演变到今天，大多数客户只知银行，不知评估公司。

业务竞争中，银行垄断了资金资源，导致银行的业务经理垄断了评估业务资源，我们的服务也不是针对于真是的客户，我们评估收费于我们的评估收费也不相称。因此我们把真是的客户培养成了只求一个结果的盲目的客户，客户眼里我们是什么可想而知了。我们的收费完全是银行对资源的垄断造成，我们的收费中50-60%成为了银行的回扣，这种忽略客户的真是需求，这种收费行为也极大的损害了客户，也损害了我们的行业形象。

客户的真是需求是什么？首先要了解抵押物的市场价值，再从客户的角度出发考虑银行的优先受偿情形，从客户的角度考虑处置方案，从客户的角度提供融资方案，从而作为客户去银行融资、争取更多的融资可靠的参考依据。

如果我们从真实客户的角度出发，客户会不为我们的劳动付费吗？我们还会成为银行回扣的帮凶吗？而我们在为银行做自动估价系统，把这条自掘坟墓的行为已经演绎到了极致。我想这不是真正的“互联网+”，至少不是全部的“互联网+”。

假如我们的客户登录我们的大平台，摇一摇就能要到离他最近的评估师、评估机构，这是怎样的体验？通过大平台就能找到最优空闲的估价师团队，给他提供最高效的服务，客户是怎样的体验？通过我们的平台、APP,后续给老客户提供免费的咨询意见，比如租金水平、价格水平的变化等等，客户不会把亲戚朋友介绍给我们吗？因此我们要打造一个各类型的真实客户能直接和评估机构、评估是建立联系的平台。缩短我们与客户的距离，打破产生垄断的机制，打破灰色空间。

管理混乱、服务内容单一、创新能力低、评估师、估价人员收入水平低、社会认可度低。一个项目的服务收费，25%的收费要作为业务回扣，25%的收费为业务员的提成，而分公司还有20%的收费要作为总公司的管理费，剩下30%-50%。如果公司经营不善，基本无法盈利；公司为了盈利，压低各方面的支出，其中包括研发费用、也包括估价人员的工资待遇。

再从用户体验的角度看我们的社会形象，客户和银行已谈好融资额度，包括评估价；接着银行业务员对入围的评估公司讲，你们谁能做到这个价？价格都是客户自己定的，客户为什么从专业度上来认可你？

所以我们要让客户来了解我们的工作性质、我们的服务内容与收费，市场透明公开了，我们评估机构还有这么多的额外支出，客户还能不认可我们吗？

四、结语

　　互联网的浪潮给了评估行业新的思考与出路，互联网思维对评估行业的影响是方方面面的。我们现有的平台共享性不强，关联度不够；我们的工作模式不够效率，本着实质重于形式，也许将来客户也能加入我们的现场勘查互动体验；也许无人机设备也能引入我们的异地查勘；也许我们培训可以在线教育的形式进行……2015年是中国“互联网+”的元年，也是评估行业的新机会，伴随着新一轮的经济改革，希望评估行业能浴火重生，适应改革和市场的需求，找到我们服务行业的真谛。

本文作者：深圳同致诚评估

<来源于网络，出处暂不可考>