房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求

“业务”是房地产估价师、房地产估价机构生存和发展的基础。在坚持专业化发展的基础上“巩固、深化和拓展业务”，始终是我们的一项重要任务。房地产司法鉴定估价，是房地产估价的传统主要业务之一，但仍然存在着“巩固、深化和拓展业务”的问题。其他的传统主要估价业务有：房地产抵押估价、房屋征收评估、房地产税收估价。

　　一、司法鉴定与司法鉴定估价

      （一）什么是司法鉴定

      《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》规定：“司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。”

　　所谓诉讼，俗称打官司，是指司法机关在案件当事人和其他有关人员的参与下，按照法定程序解决案件时所进行的活动，分为民事诉讼、刑事诉讼和行政诉讼。

      （二）什么是司法鉴定估价

　　从理论上讲，司法鉴定估价应称为司法估价，因为“估价”是“鉴定”中的一种，即对诉讼涉及的“价值或价格”等的鉴定。但鉴于“司法鉴定”已成为一个特定术语，因此将属于司法鉴定性质的估价称为“司法鉴定估价”。

      （三）什么是房地产司法鉴定估价

　　如果套用上述司法鉴定的概念，并结合国家标准《房地产估价基本术语标准》中的“房地产估价”定义来给房地产司法鉴定估价下定义，则是指在诉讼活动中注册房地产估价师运用房地产估价知识和经验对诉讼涉及的房地产价值或价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。

　　二、房地产司法鉴定估价的业务种类

　　要搜集现实中的各种各样的房地产司法鉴定估价业务，并对其进行归纳、分类。

      （一）司法拍卖估价

　　涉诉房地产的司法拍卖，需要估价。这是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务。

      （二）分家析产估价

　　分家析产主要是因家庭成员不能够再在一起生活，而要求分割家庭共有财产。主要有离婚、继承导致的分家析产。分家析产估价中，最典型的是离婚引起的房产估价。具体是一方得房，另一方得钱；得房的一方应给得钱的一方多少钱。

      （三）损害赔偿估价

　　房地产损害发生后，不可回避的是如何解决赔偿问题。房地产损害的种类主要有：

      1、房屋受损，如造成房屋门窗变形、墙体开裂、倾斜、倒塌等；

      2、采光、日照受影响；

      3、景观、视野受影响；

      4、辐射问题，如在附近架设高压线、建变电站等；

      5、噪声污染，如在附近建高架桥、修铁路等；

      6、各种房屋质量缺陷，如在层高（或室内净高）、保温隔热、隔声、防水、室内空气质量等方面，开发商竣工交付的房屋未达到合同约定的标准或不符合国家标准；

      7、绿地面积减少、建筑密度增加等；

      8、发生火灾，如世博会后上海发生的火灾；

      9、因未能履约（如未按照合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，给他人造成损失的。

      10、因对房地产权利行使不当限制，如错误查封，给房地产权利人造成损失的。

      11、因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

      12、因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的。《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。

      （四）定罪量刑估价

　　如房地产受贿罪。

      （五）其他司法鉴定估价

　　三、房地产司法鉴定估价的相关规定

      （一）全国人大的有关规定

      《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》（2005年2月28日）。其中第十一条规定：“在诉讼中，当事人对鉴定意见有异议的，经人民法院依法通知，鉴定人应当出庭作证。”

      （二）最高人民法院的有关规定

      《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004年10月26日，法释〔2004〕16号）

      《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》（2007年8月23日，法办〔2007〕5号）

      《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（2009年8月24日，法释〔2009〕16号）

      （三）司法部的有关规定

      《司法鉴定程序通则》（2007年8月7日，司法部令第107号）

      （四）《房地产估价规范（修订稿）》的有关规定

      5 不同估价目的下的估价

      5.8 房地产拍卖、变卖估价

      5.9 房地产分割、合并估价

      5.10 房地产损害赔偿估价

      5.14 房地产纠纷估价

      5.15 其他目的的房地产估价

      （五）地方的有关规定

      1、《四川省房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》

      2、《河南省房地产司法鉴定估价指导意见（试行）》

      3、《北京市房屋质量缺陷损失评估程》

　　四、房地产司法鉴定估价的特殊要求

      （一）司法拍卖估价的特殊要求

      1、虽然是为确定拍卖保留价提供参考依据，但不应直接评估拍卖保留价或拍卖底价、快速变现价值，而应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求，评估拍卖财产的市场价值或其他特定价值。

　　市场价值：是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

　　目前的突出问题是，法院认为按照“市场价值”来评估的评估价高，造成拍卖成交率低。解决这个问题的科学合理的做法之一，是参考房地产转让估价的相关规定（另一做法是选用假设开发法估价的，对估价前提的选择）

　　房地产转让估价应考虑转让方、受让方对转让条件的设定或约定，并应符合下列规定：

      （1）转让方、受让方对转让对象状况、转让税费负担、转让价款支付方式等转让条件有书面设定或约定的，宜评估在其书面设定或约定的转让条件下的价值或价格；

      （2）转让方、受让方对转让对象状况、转让税费负担、转让价格支付方式等转让条件无书面设定、约定或书面设定、约定不明确的，应评估在价值时点的转让对象状况、转让税费正常负担、转让价款在价值时点一次性付清下的价值或价格。

      2、拍卖房地产实际被查封，但估价时不应考虑查封因素，即应作为没有被查封来估价，因此在“估价假设和限制条件”中要有“背离事实假设”。

　　背离事实假设：是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。

      3、拍卖财产上原有的租赁权及用益物权应作为估价因素，但人民法院书面说明依法

将原有的租赁权及用益物权除去后进行拍卖的，拍卖财产上原有的租赁权及用益物权不应作为估价因素。

      4、在建工程采用假设开发法估价时，应选用“被迫转让开发前提”。

　　假设开发法的三种估价前提是：

　　业主自行开发前提：是指估价对象将由其业主继续开发完成的一种假设开发法估价前提。

　　自愿转让开发前提：是指估价对象将被其业主自愿转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。

被迫转让开发前提：是指估价对象将被迫转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。

      （二）分家析产估价的特殊要求

　　商品住房的估价较简单。房改房、经济适用住房、租住的单位住房等在估价中怎么掌握是难点。

　　还有就是分家析产中的房地产实物分割估价问题。应注意科学的是按价值进行。实际中可能先按自然状况进行实物分割，然后对分割后的各个部分分别进行估价，再进行价值上的多退少补

      （三）损害赔偿估价的特殊要求

　　房地产损害赔偿估价不仅要搞清楚房地产损害的类型，还要搞清楚房地产损害造成的损失的种类。房地产损害造成的损失可能包括：被损害房地产价值减损，因房地产损害造成的其他财产损失，因房地产损害造成的搬迁费用，因房地产损害造成的临时安置费用，因房地产损害造成的停产停业损失，等等。在房地产损害赔偿估价中，除了要评估被损害房地产价值减损，往往还需要评估其他损失。

　　房地产价值减损评估的方法主要有：

　　修复成本法：测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额的方法。

　　损失资本化法：预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，将其现值之和作为房地产价值减损额的方法。

　　价差法：分别评估房地产在损害之前和损害之后状况下的价值，将两者之差作为房地产价值减损额的方法。

      （四）定罪量刑估价的特殊要求

　　最主要的是价值时点的确定：理论上应为受贿之日，而不是案发之日或委托估价之日。

　　本文作者：柴强

　　本文来源：中国房地产估价师与房地产经纪人协会